Vastuunrajoitusehdot kiinteistökaupassa

4.4.2016

Kiinteistön kaupassa myyjän on mahdollista rajoittaa vastuutaan kaupan kohteen virheellisyyksistä. Tämä tapahtuu kauppakirjaan otettavalla vastuunrajoitusehdolla. Ostajan maakaaren mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa kuitenkin vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Maakaaren säännöksillä on haluttu torjua ostajan kannalta kohtuuttomat ehdot. Sellainen on esimerkiksi ”myydään siinä kunnossa kuin se on”. Yksilöintivaatimuksen tarkoitus on se, että ostaja pystyy etukäteen arvioimiaan vastuunrajoitusehdon taloudelliset seuraamukset, ja ottamaan ne huomioon kauppahinnassa.

Tiedossa olevat virheet

Myyjä ei vastaa sellaisista virheistä, jotka ovat ostajan tiedossa kaupantekohetkellä. Kaikki osapuolten tiedossa olevat kiinteistön virheet on kuitenkin syytä kirjata kauppakirjaan, jotta myöhemmiltä riidoilta ja näyttökysymyksiltä vältyttäisiin.

Mikäli myyjä haluaa rajoittaa vastuutaan esimerkiksi kuntokartoituksessa ilmenneistä virheperusteista, ne tulee yksilöidä kauppakirjaan siten, että ostaja selkeästi ymmärtää, miltä osin myyjän virhevastuu on rajoitettu. Riittämättömästi yksilöidyillä ehdoilla ei ole merkitystä myyjän virhevastuun kannalta.

Virhevastuun aika

Myös myyjän ajallista virhevastuuta on joissakin tapauksissa katsottu voitavan lyhentää sopimuksella. Kaupan osapuolet voivat yksilöidysti sopia siitä, mitä he pitävät kohtuullisena reklamaatioaikana, taikka he voivat sopia viiden vuoden määräajan lyhentämisestä.

Voidaan esimerkiksi sopia, että ostajan on maakaaren säännöksistä poiketen ilmoitettava virheestä 50 päivän sisällä virheen havaittuaan, tai esitettävä virheeseen perustuvat vaatimuksensa neljän vuoden kuluessa kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta.

Sopimussakko

Ostajan oikeus hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen voidaan korvata kiinteämääräisellä sopimussakolla. Sekä virheen että sopimussakon määrän osalta riittävästi yksilöity sopimusehto sitoo kaupan osapuolia. Myös tällainen sopimusehto saattaa osoittautua kohtuuttomaksi varsinkin, jos sopimussakon euromäärä on suhteeton verrattuna virheestä aiheutuviin korjauskustannuksiin.

Purku- ja hinnanalennuskynnys

Kaupan osapuolet voivat yksilöidysti sopimalla määrittää sen, milloin kaupan purku tulee kysymykseen virheen seurauksena hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen sijasta tai vaihtoehtona. Kaupan purun mahdollistaminen myyjälle vastuunrajoitusehdon turvin voi olla kohtuullista silloin, kun hinnanalennus tai vahingonkorvaus lähestyy kahta kolmasosaa kauppahinnasta.

Voidaan esimerkiksi sopia, että myyjä on velvollinen korvaamaan ostajalle virheestä aiheutuvan vahingon, jos se nousee yli 15.000 euron. Tällaisessa tapauksessa myyjä on vastuussa koko vahingon määrästä. Lisäksi voidaan sopia, että jos vahingon määrä ylittää esimerkiksi 60 prosenttia kauppahinnasta, myyjällä on vaihtoehtoisesti mahdollisuus purkaa kauppa.

Kohtuutonta tai pätemätöntä

Vastuunrajoitusehtoja on käytettävä harkiten, tapauskohtaisesti ja asiantuntevasti. Kauppakirjaa ei tule laatia pelkästään myyjän edut huomioiden, vaan ehtojen on aina oltava kohtuullisia myös ostajan kannalta. Tämä juontuu muun muassa sekä kiinteistönvälitysliikkeiden hyvästä välitystavasta että oikeustoimilaista.

Oikeustoimilain mukaan sopimuksen ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Jos virheen seuraamus ei ole suhteessa kauppakirjan ehtojen muodostamaan kokonaisuuteen, se johtaa oikeudessa helposti sovittelusäännöksen soveltamiseen.

Maakaaren 2 luvun 11 §:ssä on lueteltu lista ehdoista, joita pidetään kiinteistön kaupassa kokonaan pätemättöminä. Lisäksi silloin, kun kuluttaja hankkii kiinteistön elinkeinonharjoittajalta, ei myyjän vastuun rajoittaminen ole edellä kerrotulla tavalla mahdollista.