Eväitä onnistuneeseen asuntokauppaan

6.3.2014


Oman asunnon hankinta on yksi elämämme suurimpia taloudellisia sopimuksia. Lisäksi asunto muodostaa yleensä pääosan perheen varallisuudesta. Näihin nähden asuntokaupan riskeihin kiinnitetään aivan liian vähän huomiota. Myös ostajien ja myyjien tietämys kaupan osapuolten velvollisuuksista on vähäinen. Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa, jossa on säännökset sekä uuden että käytetyn asunnon kaupasta. Kiinteistökaupasta sen sijaan säädetään maakaaressa.

Oikeudessa käsiteltävät asunto- ja kiinteistökauppariidat kestävät pitkään ja vaativat yleen-sä runsaasti rakennusteknistä asiantuntijatodistelua. Riitely maksaa, mutta ei korjaa asunnon vikoja. Pahimmillaan riita päättyy siten, että kumpikin osapuoli joutuu taloudellisiin vaikeuksiin. Oikeusjutun voittaminenkaan ei aina auta, jos vastapuolelta ei voi saada mitään perittyä. Käytetyn asunnon ja kiinteistön virhettä koskevat säännökset ovat samankaltaisia.

Laatuvirhe voi johtua kohteen sopimuksenvastaisuudesta, myyjän antamien tietojen virheellisyydestä tai harhaanjohtavuudesta, tietojen antamisen tai ostajan erehdyksen oikaisemisen laiminlyönnistä, tai salaisesta virheestä. Jos asunto myydään kuntotarkastettuna, osapuolet tuntuvat uskovan kohteen olevan virheetön, ja luottavat siihen.

Kuntotarkastettu ei kuitenkaan ole sama kuin virheetön. Osapuolet eivät aina ymmärrä, mitä kuntotarkastuksessa on tutkittu, mitä siinä ylipäänsä voidaan havaita, ja miten havaintoja tulisi tulkita. Vastoin yleistä harhaluuloa kuntotarkastus ei poista myyjän tiedonantovelvollisuutta eikä ostajan velvollisuutta itse tarkastaa asunto.

Joissakin tapauksissa ongelmia aiheuttavat kiinteistönvälittäjän tai kuntotarkastajan käyttämät, tavalliselle kuluttajalle epäselvät termit kuten ”myydään peruskorjattavaksi”, ”ikäisekseen kunnossa”, ”vanha kosteusjälki, joka on kuiva” jne. Kuntotarkastajalla, välittäjällä, ostajalla ja myyjällä voi kaikilla olla eri käsitys näiden termien tulkinnasta. Ongelmaksi on osoittautunut myös se, että välittäjä tai kuntotarkastaja ei aina siirrä kaikkea kauppaan liittyvää tietoa ostajalle.
Valitettavan usein kaupat tehdään kovalla kiireellä. Hyvin yleistä on, että ostaja saa joitakin asuntoon liittyviä asiakirjoja tutustuttavakseen vasta kaupantekotilaisuudessa. Ei ole harvinaista, että kuntotarkastusraportti valmistuu vain pari päivää ennen kauppaa. Tällöin osapuolilla ei tosiasiassa ole mahdollisuutta tutustua tarkastusraporttiin sen vaatimalla huolellisuudella, eikä tarkastushavaintoja näin ollen myöskään huomioida kaupan ehdoissa.

Myyjän tärkein velvollisuus on tiedonantovelvollisuus. Mitä tarkemmin myyjä kertoo kaiken tietämänsä, myös asunnossa ilmenneet puutteet, sitä varmemmin vältytään kalliilta oikeudenkäynneiltä. Asunnon myyjän tulee kertoa ostajalle kaikki ne seikat, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Myyjän on oikeuskäytännössä katsottu pitäneen kertoa ostajalle muun muassa asuttaessa ilmenneistä seikoista, itse tekemistään korjauksista ja niiden toteutustavasta sekä mahdollisesta hyvän rakentamistavan vastaisuudesta.

Ostajan tärkein velvollisuus on ennakkotarkastus- eli selonottovelvollisuus. Ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastus on suoritettava normaalisti aistihavainnoin tavanomaisella huolellisuudella, mikä ei edellytä ostajalta erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia tai muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Mutta jos ostaja havaitsee epäilystä herättäviä seikkoja kuten esimerkiksi kosteusjälkiä, ostajan on otettava niistä tarkemmin selvää, ja käytettävä tarvittaessa asiantuntijaa.

Nykyään kiinteistökauppa on mahdollista tehdä myös sähköisesti. Riskinä tässä on, että kauppaa tehdään entistä vähemmän harkiten ja vakioehdoilla, mikä voi olla meitä asian-ajajia työllistävä, mutta muutoin huono kehityssuunta. Asuntokauppa kyllä tavanomaisesti onnistuu, jos osapuolet tietävät perusasiat, käyttävät aikaa ja näkevät vaivaa. Myyjän tulee tietää, mitä myy, ja ostajan, mitä ostaa.