Asunnon kunto ja virheet

  • Asunto-osakkeen kaupasta säädetään asuntokauppalaissa, jossa on säännökset sekä uuden että käytetyn asunnon kaupasta. Kiinteistökaupasta sen sijaan säädetään maakaaressa.
  • Uuden kerrostalo-, rivitalo- tai asunto-osakeyhtiömuotoisen paritaloasunnon ostajalle perustajaurakoitsija järjestää muuttotarkastuksen, jossa omistajien tulee tehdä huomautukset helposti havaittavista virheistä ja puutteista. Muuttotarkastuksessa ostajalta edellytetään huolellisuutta. Ostajien voidaan edellyttää havaitsevan esimerkiksi sen, että asunnon pintamateriaalit poikkeavat väriltään tai tyypiltään toivotusta. Sen sijaan rakennusteknisten seikkojen osalta tarkastukselle ei aseteta ankaria vaatimuksia.
  • Perustajaurakoitsija korjaa mahdolliset virheet ennen muuttoa. Asuntokauppalain mukaan perustajaurakoitsija saa kuitenkin siirtää pienten, asumista haittaamattomien virheiden korjaamisen vuositarkastuksen yhteyteen.
  • Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että rakentamista koskevan sopimuksen ja asunto-osakkeiden kauppaa koskevien sopimusten täyttämisestä asetetaan osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeiset vakuudet, jotka suojaavat ostajaa virhetilanteissa.
  • Asuntokauppalain mukaan uudiskohteessa pidetään ensiksi vuositarkastus noin vuoden kuluttua rakennuksen käyttöönotosta. Ostajan on tällöin viimeistään ilmoitettava perustajaosakkaalle ne virheet, jotka siihen mennessä olisi pitänyt havaita. Muussa tapauksessa ostaja pääsääntöisesti menettää oikeutensa vedota tällaisiin virheisiin.
  • Vuositarkastuksen jälkeen ostaja voi vedota ainoastaan sellaisiin vikoihin tai puutteisiin, joita ei ole voitu havaita vuositarkastuksessa. Näistä virheistä myyjä vastaa kymmenen vuoden ajan siitä lukien, kun yhtil on siirtynyt osakkaiden hallintaan. Kaikista vuositarkastuksen jälkeen ilmaantuvista virheistä on kuitenkin aina reklamoitava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu, tai se olisi pitänyt havaita.
  • Käytetyn asunnon virheen arvioinnissa keskeistä on sopimuksen sisältö, myyjän antamat tiedot sekä ostajan tarkastusvelvollisuus.
  • Asunnon myyjän tulee kertoa ostajalle kaikki ne seikat, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Mitä tarkemmin myyjä kertoo kaiken tietämänsä, myös asunnossa ilmenneet virheet, sitä varmemmin vältytään kalliilta oikeudenkäynneiltä.
  • Jos asuntoa myydään maininnalla ”kuntotarkastettu”, se ei tarkoita samaa kuin ”virheetön”. Kuntotarkastus ei poista ostajan velvollisuutta itse tarkastaa asunto.

  • Kuntotarkastus ei poista myöskään myyjän vastuuta kaupanteon jälkeen ilmitulleista virheistä, vaan se on keino kertoa ostajalle kohteen yleiskunnosta ja mahdollisista riskipaikoista. Suuri osa asunto- ja kiinteistönkauppariidoista koskee juuri piileviä virheitä. Useissa riidoissa taloon on tehty kuntotarkastus, mutta riidelty virhe ei ole löytynyt tarkastuksessa.

  • Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
  • Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
  • Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on asetettu määräaikoja, joiden kuluessa virheeseen on vedottava uhalla, että muuten menettää oikeuden esittää vaatimuksia virheen johdosta.
  • Asiantuntija-apuun turvautuminen onkin usein suositeltavaa heti, kun ongelmia ilmenee.