Hinnanalennus asunto- tai kiinteistökaupassa

20.2.2017

Asunto- ja kiinteistökauppoihin liittyvät riidat työllistävät yhä enenevässä määrin sekä asianajajia että oikeuksia. Riidanalaista on yleisimmin virheiden olemassaolo, sekä niiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset.

Pääsääntö on, että jos kaupan kohteessa on virhe, ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen, ja jos virhe on olennainen, ostajalla on oikeus purkaa kauppa.

Hinnanalennuksen kohtuullisen määrän laskeminen ei ole aivan yksinkertaista, eikä sen laskemiselle ole olemassa mitään erityistä kaavaa. Hinnanalennus harkitaan aina tapauskohtaisesti, ja siinä huomioidaan kohteen tai korjattavan rakenteen erityispiirteet.

Miten hinnanalennus lasketaan

Hinnanalennus lasketaan vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Monissa tapauksissa kiinteistön arvon määrittäminen kaupantekohetken mukaan on kuitenkin varsin vaikeaa, eikä vertailuaineistoa ole useinkaan riittävästi. Niinpä hinnanalennus joudutaan usein laskemaan korjauskustannusten perusteella.

Virhe ja siitä johtuvat vauriot tulee korjata edullisinta tarkoituksenmukaista korjaustapaa noudattaen. Virheoikeudenkäynnissä ostaja esittää yksilöidyt kuitit, joista ilmenee tarkasti, mitä vaurioita on korjattu ja miten. Jos korjauksia ei ole vielä tehty, esitetään yksilöidyt tarjousasiakirjat. Oikeudessa voidaan kuulla myös rakennusalan asiantuntijaa tarpeellisista korjaustoimenpiteistä sekä niiden kustannuksista.

Hinnanalennusta ei voida suoraviivaisesti määrätä korjauskustannusten perusteella, jos korjaus johtaa kohteen tasonparannukseen, käyttöiän pidennykseen tai arvonnousuun. Muuten ostaja saisi perusteetonta etua.

Tasonparannus

Kohteen vikojen korjaaminen johtaa useimmiten siiten, että ostaja saa korjauksen jälkeen käyttöönsä paremmassa kunnossa olevan kiinteistön tai asunnon kuin hänellä kauppaa tehtäessä oli aihetta odottaa. Hinnanalennuksen määrässä otetaan huomioon se tasonparannus, joka korjauksesta aiheutuu. Tällöin arvioitavaksi tulee se, kuinka paljon paremmaksi korjattu tila tai kohta korjauksella tulee verrattuna siihen, mikä sen oletettu kunto oli kaupantekohetkellä.

Mikäli ostaja on hankkinut tasokkaampaa materiaalia kuin kohteessa on kaupantekohetkellä ollut, jää materiaalien välinen hinnanero yleensä ostajan itsensä maksettavaksi.

Käyttöiän pidennys

Osa rakenteista on sellaisia, että niitä joudutaan uusimaan rakennuksen elinkaaren aikana useampaan kertaan. Korjauksien ansiosta kohde tulee usein korjatuilta osin uusituksi siten, ettei kyseisiä osia tarvitse remontoida niin pian kuin ilman korjausta olisi ollut tarpeen. Esimerkiksi jos korjaustyöt kohdistuvat kymmeniä vuosia vanhaan kylpyhuoneeseen, ja korjatut osat tulevat uuden veroisiksi, ostaja hyötyy korjauksesta.

Hinnanalennuksen määrää laskettaessa tarkastellaan kyseisen rakenteen jäljellä olevaa teknistä käyttöikää ja korjaustoimenpiteiden vaikutusta siihen. Esimerkiksi jos ostetussa talossa on 20 vuotta vanha tiilikate, jonka tekninen käyttöikä on noin 40 vuotta, on tiilikatteen käyttöiästä ollut kaupantekohetkellä jäljellä noin puolet eli 20 vuotta. Näin ollen ostajan on tullut kaupantekohetkellä varautua siihen, että vesikate tulee uusia noin 20 vuoden päästä. Mikäli kaupanteon jälkeen tiilikatteessa kuitenkin havaitaan salainen virhe, jonka vuoksi vesikate on uusittava kokonaisuudessaan, huomioidaan hinnanalennusta määriteltäessä korjauksen aiheuttama käyttöiän pidennys siten, että ostajan vastuulle jää noin puolet korjauskustannuksista.

Arvonnousu

Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakennusmääräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymisen lisäksi muun muassa rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa kohteen arvoa.

Rakennusta tarkastellaan kokonaisuutena, kun arvioidaan korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei korjaustöiden suorittaminen pidennä kohteen käyttöikää tai korota sen arvoa.


Artikkeleihin