Vastuista asunto-osakeyhtiössä


27.2.2018



Asunto-osakeyhtiölaissa ja taloyhtiön omassa yhtiöjärjestyksessä on määrätty vastuiden jakautumisesta taloyhtiön sekä senosakkaiden, johdon ja muiden toimijoiden välillä.

Lisäksi muun muassa asunto-osakeyhtiön hallituksella ja isännöitsijällä on lakiin kirjattu huolellisuusvelvoite, jonka mukaan niiden on toimittava osakkaiden sekä yhtiön edun mukaisesti. Tämä edellyttää muun muassa sitä, että päätöksentekoon liittyvät taustatyöt tehdään huolellisesti siten, että tehtävät päätökset eivät ole vain joidenkin osakkeenomistajien etujen mukaisia.

Hallituksen jäsen

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsen on korvausvelvollinen yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle sellaisesta vahingosta, jonka hän on huolimattomuudella, tahallaan tai yhtiön edun vastaisesti tehnyt. Asunto-osakeyhtiölain säännökset eivät sulje pois muuta oikeudellista vahingonkorvausvastuuta.

Esimerkiksi, kun asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä, asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, koska turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle, mutta lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Koska vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön olisi tullut huolehtia katon puhdistamisesta.

Isännöitsijä

Isännöitsijän tulee edistää asunto-osakeyhtiön etua. Hänen vastuullaan on valvoa, että osakkaiden yhdenvertaisuus toteutuu yhtiön päätöksenteossa ja toiminnassa. Yhdenvertaisuudella tarkoitetaan sitä, että kaikki osakkeet tuottavat osakkaille yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty. Yhdenvertaisuussäännös kieltää osakkaan epäoikeutetun kohtelun yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella. Myös epäoikeutettu taloudellinen etu toisen osakkaan kustannuksella on kielletty.

Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu on sama kuin hallituksenkin. Koska isännöitsijä on useimmiten ammattilainen, hänen vastuunsa voi olla hallituksen jäsenten vastuuta ankarampi.

Isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on huolimattomuudellaan tai tahallaan huolellisuusvelvoitetta, asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkoen aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Isännöitsijän ollessa yhteisö, vahingosta vastaa sekä yhteisö että päävastuullinen isännöitsijä.

Esimerkiksi tilanteessa, jossa yhtiön hallitus oli päättänyt isännöitsijän esittelystä teettää urakan yrityksellä, jonka urakkahinta oli 5.000 euroa kalliimpi kuin halvin tarjous, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä velvoitettiin maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta. Pelkät rakennusliikkeen aiemmin yhtiössä suorittamat remontit eivät olleet riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen.

Osakkeenomistaja

Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkoen. Vahinko katsotaan huolimattomuudella aiheutetuksi, mikäli osakkeenomistaja ei osoita menetelleensä huolellisesti.

Osakas voi joutua korvausvastuuseen, jos hän on jättänyt tekemättä itselleen kuuluvan kunnostustyön tai hän on laiminlyönyt huoneistonsa hoidon tai ilmoitusvelvollisuutensa huoneistossaan havaitusta vahingosta. Pääsääntöisesti osakas vastaa myös vahingosta, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle tai toiselle osakkaalle toteuttamalla huoneistossaan muutos- tai korjaustyön hyvän rakennustavan vastaisesti.

Jos osakkeenomistaja on aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle korjauksesta aiheutuneet kustannukset.

Esimerkiksi tapauksessa, jossa osakas oli tuupertunut suihkussa lattiakaivon päälle siten, että siitä aiheutui vesivahinko, osakas välttyi korvausvastuulta, koska hän kykeni osoittamaan lääkärintodistuksella, ettei lattiakaivo ollut peittynyt hänen huolimattomuutensa, vaan sairauskohtauksen vuoksi. Kulut jäivät yhtiön maksettaviksi. Lattiakaivon päälle sammumista koskevassa tapauksessa korvausvastuu jakautui toisin.

Asunto-osakeyhtiö

Yhtiön on korvattava vahinko, jonka se on tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä rikkomalla.

Mikäli asunto-osakeyhtiö esimerkiksi viivyttelee kunnossapitovastuullaan olevien osakkaan huoneistossa todettujen puutteiden korjaamista, se voi joutua korvaamaan asukkaalle muun muassa asumishyödyn menettämisen sekä varastointi- ja puhelinkuluja, sekä pahimmassa tapauksessa sairaudenhoitokuluja.



Artikkeleihin